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北京房企格局巨变限房价项目“红海”厮杀

| 2020-06-26


过去一年,我国房企销售增速放缓已成业内共识,具体到布局北京房地产市场的企业,日子更加难过。政策调控未言放松,需求萎缩观望情绪严重,限房价项目供应激增,市场竞争加剧,北京房企销售遭遇去化挑战。但是在新的市场格局下,北京房企有人欢喜有人愁,有的企业借势逆袭成为“黑马”,有的企业表现一般,有的企业则在排位赛中名次下滑。


统计口径变“权益” 北京房企业绩去水分


根据北京克而瑞研究中心统计数据,北京房企销售金额年度排名首次以流量金额和权益金额区分。北京克而瑞研究中心发布的2018年北京房企业销售数据显示,Top 10房企共实现流量销售金额1163.7亿元,实现权益销售金额1049.36亿元。具体看来,Top3的门槛由2017年的226亿元降至2018年的126亿元(流量金额),Top10门槛由2017年的82亿元降至2018年的76亿元(流量金额)。


销售业绩整体下滑的一个重要原因是统计口径发生变化。按照北京克而瑞研究中心新的统计口径,流量金额中涉及合作开发项目不做重复计算,以企业操盘口径为准,而在以往,合作项目多重复计算在各家房企中,注“水”较多。众所周知,地价高企、限制诸多的北京,房企独自拿地与开发充满不确定性,为了分摊风险共享收益,从几年前开始,联合拿地、抱团取暖就成为房企拿地布局北京的主要手段。


另一个重要原因是,2018年,北京新房市场受政策、供应、市场预期等影响,整体销售仍显低迷。根据北京中原统计数据显示,2018年北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房,因暂停网签更新,数据不包括12月31日)74931套,同比增长46.94%。供应大增并未换来成交量的大涨,仅成交42994套,同比下降4.27%。


还有一个原因是“网签滞后”,有不少开发商反映,项目的内部签约与北京市住建委的网签数据差异较大。


“黑马”中海抢头筹


虽然2018年北京房企整体销售较前一年并未有大的改善,但是大势下,仍有不少房企异军突起,北京房企座次排名出现“换血”。


在最能显示销售实力的权益榜单中,中海以170.08亿元首次登顶2018年北京房企权益销售金额榜,万科、首开分别以135.82亿元、134.54亿元的销售金额排名第二、第三位。2018年,中海堪称北京房地产市场的最大“黑马”,不管是单盘销售还是总体业绩都拔得头筹,其中,纯商品住宅中海寰宇天下以超过90亿元的签约金额夺得北京新建住宅市场单盘销售第一,多个限房价项目诸如瀛海府、中海云筑去化较好。


此外,金茂、金隅等几个房企也表现突出,排名上升速度较快,均进入2018年北京房企流量销售金额、权益销售金额Top10阵营。


纵观2018北京房企流量销售金额Top10榜单,万科以205.65亿元排名第一,中海成为最大“黑马”,从2017年的排名Top20开外,一跃升至流量排行榜的亚军位置,销售金额172.24亿元,北京城建以134.88亿元排名第三,而以往稳坐多年第一的老大哥首开股份则以87.66亿元排名第七,下滑明显。


首开股份流量金额与排名大幅下降的主要原因是克而瑞统计口径发生变化,众所周知,首开股份在北京“朋友圈”甚广。以2017年房企北京新增项目为例,首开所得15个项目全部为联合所得,新的统计口径以“谁操盘、算谁的”,首开股份排名受此影响较大。


2019年销售去化压力更大


虽然限房价项目集中供应形成“红海”之势,但是在2018年的销售转化中,未达到主力位置。据贝壳研究院的数据显示,2018年北京限房价项目供应24893套,但是仅成交4530套,成交占比为9.7%。北京中原的统计数据显示,2018年新建商品住宅市场(文中采用数据包括普通住宅、豪宅、别墅,不包括自住房)共成交了23836套。 


但是不可否认的是,今年以及未来几年,限房价项目成交将逐渐占据市场主力。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京累计供应的限房价项目地块合计已多达86块,限房价住宅规划建筑面积高达830万平方米,将形成7-8万套房源供应。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,当前北京新房库存持续走高,在新房继续放量且户型选择越来越少,以及政策没有明显放松的情况下,2019年新房去化依旧较难。


前有猛虎后有追兵,北京房企的日子愈发艰难,寄希望限房价项目的集中入市来推动业绩的上涨,但是实际的去化却不尽如人意。新的市场周期中,在众多限房价项目的混战中,如何杀出一条出路,看政策导向,更看开发商的操盘能力。


新京报记者 段文平 编辑 武新 图片来源 北京克而瑞研究中心 校对 吴兴发



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